STANOVANJSKE ZADEVE

Število stanovanjskih zadev se je v primerjavi z letom 1996 zmanjšalo za približno desetino. Manj pobud kot v prejšnjih letih smo prejeli predvsem glede vojaških stanovanj in lastninjenja stanovanj na podlagi stanovanjskega zakona. Več pobud pa smo prejeli v zvezi s problematiko najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih, postopkov za dodelitev socialnih in neprofitnih stanovanj ter glede upravljanja v večstanovanjskih hišah. Sicer se vsebinsko problematika bistveno ne razlikuje od tiste, ki smo jo že obdelali v prejšnjih poročilih. V nadaljevanju navajamo vsebino najbolj tipičnih in pogostih pobud na področju stanovanjskih zadev, pomembnejša vprašanja pa prikazujemo posebej.

Kot v prejšnjih letih so bile tudi v obravnavanem obdobju pogoste pobude državljanov, ki nimajo rešenega stanovanjskega vprašanja. Največkrat so se pobudniki obračali na nas v zvezi z razpisi za socialna in neprofitna stanovanja v občinah. Prejete pobude kažejo, da je največ nerešenih stanovanjskih problemov v večjih mestih. Očitno je, da občine nimajo ali ne namenjajo dovolj sredstev za izvajanje svojih obveznosti na področju zagotavljanja socialnih in neprofitnih stanovanj. Pobudniki so bili pogosto nezadovoljni s svojo uvrstitvijo na lestvicah pričakovalcev stanovanj. Menili so, da so merila neustrezna in da ne upoštevajo posameznih posebnih kategorij prosilcev.

Pri številnih pobudnikih, ki so se obračali na nas zaradi nerešenega stanovanjskega problema, je bilo razvidno pričakovanje, da jim bo varuh lahko pomagal pri prednostnem reševanju njihovega problema mimo razpisov in meril, ki veljajo za dodelitev stanovanj ali stanovanjskih posojil. Takšna pričakovanja so nerealna, saj varuh nima zakonskih možnosti, da bi v posameznih primerih lahko posredoval za izjemno reševanje stanovanjskega problema, čeprav življenje prinaša tudi primere, ko bi bilo izjemno reševanje posameznikov upravičeno, zlasti iz socialnih razlogov.

Na podlagi razmeroma velikega števila pobud lahko ugotovimo nedodelanost in zastarelost pravilnikov, ki vsebujeta osnove in merila za razvrščanje prosilcev za neprofitna in socialna stanovanja, saj ne predvidevata rešitev za nekatere nove stanovanjske probleme. Tudi temu vprašanju namenjamo poseben del tega poročila.

Množično lastninjenje nekdanjih družbenih stanovanj že prinaša nove probleme. Ti se kažejo predvsem pri upravljanju in vzdrževanju stanovanj. Problemi nastajajo zlasti pri večjih investicijskih posegih, ko morajo lastniki prispevati znatna sredstva za popravilo skupnih objektov in naprav, kot je na primer popravilo strehe. Naleteli smo na primer, ko je novi lastnik - nekdanji imetnik stanovanjske pravice, ki je stanovanje odkupil pod ugodnimi pogoji stanovanjskega zakona (SZ), v takšnem primeru želel pogodbo razveljaviti in pridobiti status najemnika. Niso redki primeri sporov pri upravljanju stanovanj in sporov glede uporabe skupnih prostorov in funkcionalnih zemljišč v večstanovanjskih objektih. Določitev funkcionalnega zemljišča posameznega objekta je poseben problem, saj površina v preteklosti pogosto ni bila natančno opredeljena. S tem so povezana tudi vprašanja vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo. Če to v preteklosti ni bilo storjeno, imajo novi lastniki veliko problemov, zlasti pri zbiranju dokumentacije in načrtov. Obravnavali smo primer, ko je bila gradbena dokumentacija izgubljena in so morali lastniki na novo naročiti izdelavo načrtov. Glede na neurejene razmere na tem področju pričakujemo še veliko problemov, preden bodo ta vprašanja razrešena.

Poseben problem je tudi vzdrževanje starih objektov in tistih, ki so v denacionalizacijskem postopku. Ko je zaradi starosti in nevzdrževanja ogrožena normalna uporaba stanovanj in varno bivanje stanovalcev, se pogosto zastavlja vprašanje zagotavljanja sredstev za nujna obnovitvena dela. Občine se izogibajo vzdrževalnih posegov v stanovanjskih objektih, ki so v denacionalizacijskem postopku. Stanovanjska inšpekcija v takšnih primerih sicer na podlagi 105. in 106. člena SZ odredi, da se napaka odpravi na stroške lastnika, kar pa se tudi pogosto ne zgodi, ker občine za ta namen nimajo zagotovljenih sredstev. Najemniki tako lahko dalj časa živijo v razmerah, ki ogrožajo njihovo življenje, ali pa v začasnih prostorih.

V poročilu za leto 1996 smo obširneje prikazali problematiko (ne)izdajanja lastniških vrednostnih papirjev pri izvajanju modelov, ki jih določa 125. člen SZ. V tem primeru prejme najemnik poleg odpravnine, ki jo zagotavlja lastnik ali zavezanec oziroma občina, tudi obveznice Slovenskega odškodninskega sklada in lastniške vrednostne papirje Sklada RS za razvoj. Upravičenci so sicer prejeli odločbe Ministrstva za okolje in prostor z izračunom pripadajočih zneskov, vendar pa takratni Sklad RS za razvoj svojih obveznosti ni izpolnjeval od avgusta 1995 naprej. Takrat smo na podlagi večjega števila pobud nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice, ki živijo v denacionaliziranih stanovanjih in so se odločili za reševanje po tako imenovanem drugem modelu z vračilom stanovanja in nakupom drugega, posredovali pri ministru za okolje in prostor in pri predsedniku vlade in jima predlagali, naj ukrepata za rešitev nastalega problema. Kot smo že navedli v lanskem poročilu, naše posredovanje pri predsedniku vlade ni bilo uspešno, zato smo zadevo predstavili javno in ocenili, da so v tem primeru državni organi ravnali neodgovorno, ker neopravičljivo dolgo niso ukrepali, da bi se zakonske obveznosti do posameznikov izvajale.

Medtem je vlada RS na seji dne 8. maja 1997 obravnavala to problematiko in sprejela sklep, s katerim je naložila ministrstvu za okolje in prostor, da pripravi spremembe in dopolnitve tretjega in četrtega odstavka 125. člena SZ tako, da besedilo “v lastniških vrednostnih papirjih” nadomesti z besedilom “v obveznicah Sklada RS za razvoj”. Temu sklepu pa ni sledila sprememba SZ, pač pa je bil sprejet na seji državnega zbora 12. junija 1997 Zakon o slovenski razvojni družbi in programu prestrukturiranja podjetij (Ur. list RS, št. 39/97). S tem zakonom se je Sklad RS za razvoj preoblikoval v Slovensko razvojno družbo. V drugem odstavku 36. člena tega zakona je določeno, da obveznosti, ki izhajajo iz tretjega in četrtega odstavka 125. člena SZ, izpolni Slovenska razvojna družba, d.d., s posebno izdajo obveznic. Čeprav je bil ta zakon sprejet že sredi lanskega leta, pa ta rešitev v času priprave tega poročila še ni bila operativna, saj Slovenska razvojna družba še ni sprejela poslovnega načrta, s katerim bi izpolnila svoje obveznosti do upravičencev na podlagi 125. člena SZ.

2.9.1. Najemniki in lastniki denacionaliziranih stanovanj

Država je z vračanjem nacionaliziranih stanovanj v naravi skupaj z najemniki postavila tako lastnike kot najemnike v položaj, ki pri obojih povzroča nezadovoljstvo in občutek krivice. Še posebej so prizadeti najemniki, ki so imeli dotlej s stanovanjsko pravico praktično neomejeno in dosmrtno pravico uživanja stanovanja, sedaj pa so postavljeni v položaj prisilnega najemnika. Lastniki seveda imajo interes, da z lastnino gospodarijo in jo tržijo, kar pa jim onemogoča z zakonom določena neprofitna najemnina. Tak položaj povzroča nasprotja in konflikte med najemniki in novimi lastniki, ki se rešujejo prek sodišč, pa tudi s fizičnim obračunavanjem in tragičnimi usodami posameznikov. Država je z vračanjem v naravi skupaj z najemniki te postavila v bistveno drugačen položaj kot druge nekdanje imetnike stanovanjske pravice, ki so lahko stanovanja ugodno odkupili in imajo v nasprotju s prvimi svoj stanovanjski problem trajno rešen.

Najemniki se čutijo prizadete tudi zato, ker na svoj položaj niso mogli vplivati in uveljavljati svojih interesov (večjih vlaganj) v postopkih denacionalizacije. S svojim novim položajem in novim lastnikom so bili praviloma seznanjeni šele z obvestilom, komu naj v prihodnje plačujejo najemnino. Negotovost njihovega položaja je povezana tudi z nadaljnjimi spremembami lastništva. Pri vsaki nadaljnji prodaji se položaj najemnikov praviloma poslabša, saj novi lastniki največkrat ne želijo spoštovati z zakonom zagotovljenih pravic zlasti glede neprofitne najemnine. Na podlagi pobud ugotavljamo, da niso redki primeri, ko novi lastniki najemnike izsiljujejo z novimi pogodbami s profitno najemnino, če pa na to ne pristanejo, jih tožijo, ker ne plačujejo najemnine. Čeprav so takšne zahteve in tožbe neupravičene, pa pomenijo velik pritisk in obremenitev za najemnike, saj gre večinoma za starejše ljudi, ki so v teh stanovanjih živeli več deset let in niso vajeni, da bi takšne zadeve reševali prek sodišč.

Stanovanjski zakon najemnikom, ki imajo stanovanje v najemu za nedoločen čas, sicer zagotavlja predkupno pravico, vendar po sodni praksi te pravice ne morejo uveljavljati, če se večstanovanjski objekt prodaja v celoti. Na podlagi pobud ugotavljamo tudi veliko drugih kršitev predkupne pravice najemnikov. Menimo, da bi moral zakon najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih, ki so imeli prej stanovanjsko pravico, zagotavljati predkupno pravico tudi tedaj, ko se prodaja večstanovanjski objekt.

Čeprav so mnogi svoj položaj reševali z modeli, ki jih predvideva SZ v 125. členu, pa je delež teh še vedno majhen v primerjavi s številom najemnikov, ki še vedno živijo v negotovosti in je dejansko ogrožena njihova nadaljnja uporaba stanovanj. Razmere se bodo zaostrile zlasti tedaj, ko se bodo zvišale najemnine za ta stanovanja. Omenjena nasprotja in nove krivice je z ne dovolj domišljenimi rešitvami v zakonih povzročila država, zato bi jih morala predvsem država tudi reševati, ne pa jih prepustiti najemnikom in lastnikom.

2.9.2. Zagotavljanje socialnih in neprofitnih stanovanj

Vseskozi v poročilih opozarjamo na zaostrene razmere glede ustreznega zagotavljanja stanovanj za državljane, ki si sami ne morejo rešiti stanovanjskega problema. Država je skrb in odgovornost za stanovanjsko oskrbo prepustila občinam, sama pa v tem času ni določila niti politike niti mehanizmov za ta prehod, kar se kaže tudi v tem, da še vedno ni bil sprejet nacionalni stanovanjski program.

Razmere pri zagotavljanju stanovanj pa se vsako leto zaostrujejo. Razlika med potrebami in sredstvi, ki so zagotovljena za te namene, je vsako leto večja. Sredstva od odkupa nekdanjih družbenih stanovanj se zmanjšujejo, novi sistemski viri pa niso zagotovljeni. Država v tem času ni zagotovila virov za redno stanovanjsko gradnjo in prenovo stanovanj, ni razrešila statusa občinskih stanovanjskih skladov, ni ustanovila stanovanjske hranilnice in ne zagotavlja zadostnih sredstev za dokapitalizacijo Stanovanjskega sklada RS. Že v poročilu za leto 1995 smo napovedali, da so nerealna pričakovanja, ki jih državni funkcionarji še vedno poudarjajo, da bo volilni interes občinskih veljakov tako močan, da jih bo spodbudil k zagotavljanju sredstev za reševanje socialnih stanovanjskih problemov. Zato ponovno poudarjamo, da je rešeno stanovanjsko vprašanje pomembna prvina socialne varnosti, možnosti za razvoj družine, hitrejši gospodarski razvoj ter sodi kot pomemben element dostojanstva med temeljne človekove pravice. Ustava Republike Slovenije v 78. členu določa, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Ugotavljamo, da država ustvarja čedalje manj možnosti, da si socialno najbolj ogrožene družine lahko rešijo svoj stanovanjski problem.

Lani je Stanovanjski sklad ljubljanskih občin objavil razpis za dodelitev socialnih stanovanj v najem, v katerem je sodelovalo 1821 prosilcev, ki so izpolnjevali pogoje iz razpisa, dodeljenih pa je bilo le 157 stanovanj. V zvezi s tem razpisom smo prejeli več pobud prosilcev, ki so izpadli iz kroga upravičencev do dodelitve stanovanja. Večina pritožb se je nanašala na ocenjevanje stanovanjskih in socialnih razmer, točkovanje posameznih meril in na delo ocenjevalnih komisij. Na podlagi pobud lahko že ugotovimo, da glede na zaostrene stanovanjske razmere nekatere kategorije prosilcev za socialna stanovanja nimajo več realnih možnosti, da bi si na ta način lahko rešile stanovanjski problem, saj jih tisti z najtežjimi stanovanjskimi in socialnimi razmerami lahko vsako leto na lestvici prehitijo. Z lastnimi sredstvi pa si stanovanj tudi ne morejo zagotoviti. Čeprav so razmere glede na obravnavane pobude najbolj zaostrene na ljubljanskem območju, pa smo obravnavali več pobud prosilcev za socialna stanovanja tudi iz drugih slovenskih občin.

Med tistimi kategorijami prosilcev, ki realno izgubijo možnost za dodelitev socialnega stanovanja, so tudi družine, ki so izgubile status “mlade družine”. Na ta problem smo opozorili v prejšnjem poročilu, saj smo ugotovili, da je družina izgubila ta status v času, ko več let ni bilo nobenega razpisa za dodelitev socialnega stanovanja. Predlagali smo rešitev v podaljšanju starostne meje za ta status za toliko let, kolikor let v občini ni bilo razpisa za socialna stanovanja. V poročilu smo tudi opozorili, da so po veljavnem pravilniku o merilih za dodeljevanje socialnih stanovanj v najem prosilci brez stanovanja glede točkovanja v slabšem položaju kot tisti, ki imajo slabše stanovanje, saj lahko pridobijo tudi točke glede na kakovost in velikost stanovanja. V tem času ta pravilnik, ki ga izda minister, pristojen za socialno področje, in ki ga morajo upoštevati občine pri razpisih za socialna stanovanja, ni bil spremenjen.

Lani smo na podlagi nekaterih pobud ugotovili, da pravilnik o merilih za dodeljevanje socialnih stanovanj v najem ne daje podlage tudi za ustrezno točkovanje tistih prosilcev, ki so dejansko brez stanovanja, ki živijo dobesedno na cesti ali v materinskih domovih. Ministru za okolje in prostor smo predlagali, naj skupaj z ministrom za delo, družino in socialne zadeve pripravi strokovno analizo ustreznosti točkovanja obeh pravilnikov; o dodeljevanju socialnih stanovanj v najem in o oddajanju neprofitnih stanovanj v najem. Pri prvem pravilniku smo predlagali izboljšave v to smer, da bi pri ocenjevanju takšnih dejanskih stanovanjskih razmer moral dobiti ustrezno vlogo pristojni center za socialno delo, ki bi lahko realno vrednotil stanovanjske razmere v določenem času pred razpisom, ki bi ga določal pravilnik. Zavedamo se, da so mogoče tudi zlorabe pri opredelitvi stanovanjskih razmer prosilcev. Glede pravilnika o oddajanju neprofitnih stanovanj v najem pa smo na podlagi pobude prosilke, ki je po izgubi statusa mlade družine padla na lestvici prosilcev za skoraj sto mest in nima več realne možnosti za dodelitev neprofitnega stanovanja, predlagali, da bi se ustrezno upoštevalo tudi število točk, doseženih pri prejšnjih razpisih. V času, ko smo pripravljali to poročilo, obravnava te zadeve še ni bila končana, zato bomo tudi v letu 1998 vztrajali, da se pravilnika, ki sta že zastarela in ne upoštevata novih razmer na stanovanjskem področju, ustrezno dopolnita oziroma spremenita.

2.9.3. Neizvrševanje zakona o žrtvah vojnega nasilja glede prednosti pri dodelitvi socialnega stanovanja

Prejeli smo pobudo državljana, ki je stoodstotni civilni invalid vojne in ima kot tak priznan status žrtve vojnega nasilja po zakonu o žrtvah vojnega nasilja (Ur. list RS, št. 73/95 in 44/96). Pobudnik je kandidiral na razpisu za dodelitev neprofitnega stanovanja v najem, vendar je bil zavrnjen, ker je presegal dohodkovni cenzus. Na podlagi priporočil medobčinskega društva civilnih invalidov vojne za dodelitev stanovanja v najem je bil seznanjen, da je mestni svet ob potrjevanju stanovanjskega programa sicer sprejel sklep, da se posebej poskrbi za invalide, vendar pa na tej podlagi ni bil izdelan operativni program o načinu reševanja stanovanjskih problemov invalidov. Pristojni stanovanjski sklad smo prosili za pojasnilo, kako upoštevajo določbe zakona o žrtvah vojnega nasilja, po katerih ima takšna oseba prednost pri dodelitvi socialnega stanovanja. Takšno prednost določa 8. točka 8. člena tega zakona in še posebej 17. člen, ki določa: ”Žrtev vojnega nasilja, ki nima rešenega stanovanjskega vprašanja, ima pri kandidiranju za socialna stanovanja prednost pred drugimi prosilci.” Prosili smo tudi za pojasnilo o realizaciji sklepa mestnega sveta o zagotovitvi posebne skrbi invalidom v okviru razpisov za oddajo neprofitnih oziroma socialnih stanovanj v najem. Oddelek za stanovanjsko gospodarstvo nam je odgovoril, da so pri obravnavi vlog na podlagi razpisov zavezani upoštevati pravilnik o oddaji neprofitnih stanovanj v najem (Ur. list RS, št. 26/95 in 31/97), ki določa upravičence, merila in postopek za oddajo stanovanj.

Na tej podlagi ugotavljamo, da tako pravilnik o oddajanju neprofitnih stanovanj v najem kot pravilnik o oddajanju socialnih stanovanj ne upoštevata določil zakona o žrtvah vojnega nasilja, po katerem imajo žrtve vojnega nasilja prednost pri dodelitvi socialnega stanovanja pred drugimi prosilci. Na ta problem smo opozorili ministra za delo, družino in socialne zadeve in predlagali, naj v tej smeri dopolni pravilnik.

2.9.4. Vojaška stanovanja

V poročilu za leto 1996 smo obširno opisali problematiko, ki nastaja v zvezi s statusom, dodelitvami, odkupi in deložacijami iz vojaških stanovanj, zlasti glede tistih stanovanj, ki so jih organi JLA dodelili v spornem času leta 1991. Na podlagi prejetih pobud ugotavljamo, da se je v minulem letu zmanjšalo število pobud glede lastninjenja vojaških stanovanj, zato na tej podlagi sklepamo, da je to vprašanje v glavnem rešeno. Sicer pa ugotovitve iz tega poročila v glavnem ostajajo še vedno aktualne.

Menimo, da je nesprejemljivo in neodgovorno do prizadetih posameznikov, da se vse od moratorija na deložacije iz vojaških stanovanj v marcu 1995 problem teh kategorij stanovalcev ne le ni razrešil, ampak tudi ni znakov, da bi se sploh razreševal. Vlada je sicer imenovala posebno komisijo za obravnavo deložacij iz vojaških stanovanj, ki pa v prejšnjem mandatu svojega dela ni niti končala niti ni poročala o rezultatih svojega dela. Po oblikovanju nove vlade komisija ni delovala oziroma ni bilo jasno, ali bo delo nadaljevala v prejšnji sestavi, ali pa bo imenovana nova komisija. Vlada je nato po naših informacijah imenovala novo komisijo, ki pa prav tako do priprave tega poročila ni posredovala nobenih rezultatov svojega dela. Ob tem opozarjamo, da vlada ni upoštevala tudi sklepov, ki jih je državni zbor sprejel na seji 19. novembra 1997, ko je obravnaval letno poročilo varuha za leti 1995 in 1996. V 12. točki teh sklepov je državni zbor naložil vladi RS, naj mu poroča, kaj je bilo od ustanovitve komisije vlade RS, ki ji je naloženo proučiti pravnomočne sodbe glede izselitve najemnikov iz vojaških stanovanj, dodeljenih od 25. junija do 18. oktobra 1991, do danes storjenega na tem področju, in poroča o merilih, ki jih komisija uporablja pri svojem delu. Tako lahko le ugotovimo, da se še vedno nadaljuje negotovost številnih uporabnikov stanovanj, ki so stanovanja dobili z odločbami organov JLA v spornem času leta 1991, in ki imajo pravnomočne sodne odločbe o tem, da so se iz stanovanj zavezani izseliti.

Ob tem pa je nerazumljivo, da so se tudi v letu 1997 nadaljevali postopki izvršbe s prisilno izpraznitvijo stanovanj, za katere nedvomno velja moratorij vlade iz marca 1995. Naše posredovanje pri ministrstvu za obrambo in pravobranilstvu za preklic napovedanih deložacij je bilo uspešno, vendar pa smo ob tem želeli pojasnilo, zakaj oziroma na kakšni podlagi je kljub moratoriju prišlo do novih predlogov za izvršbo.

Minister za obrambo nam je za en obravnavani primer odgovoril, da se je izvršilni postopek začel še pred sprejetjem sklepa vlade o moratoriju, vendar pa je MO takoj po sprejetju moratorija, torej 29. marca 1995, obvestilo takratno Javno pravobranilstvo RS, to pa naslednjega dne vsa okrajna sodišča v Sloveniji, naj do nadaljnjega deložacij v izvršilnih zadevah, kjer je upnik RS - MO, ne opravljajo. Minister je sporočil, da je ministrstvo v celoti ravnalo v skladu s sklepi vlade RS, na naše postavljeno vprašanje pa, kot navaja, ne more zadovoljivo odgovoriti. S tem odgovorom nismo bili zadovoljni, zato smo ministra ponovno zaprosili za odgovor, zakaj je bil predlog za izvršbo posredovan po sprejetju moratorija. V ponovnem odgovoru nam je minister odgovoril, da razloga ne poznajo. Informacije v zvezi s tem “pa žal iz državnega pravobranilstva tudi niso prejeli”, zato so nam predlagali, naj se za dodatna pojasnila obrnemo na Državno pravobranilstvo RS.

Obrnili smo se tudi na Državno pravobranilstvo RS, ki nam je ponovno posredovalo kronologijo obvestil po sprejetem moratoriju in poudarilo, da razen obvestil o zahtevi za vložitev izvršilnih predlogov, med katerim je tudi obvestilo o predlogu za deložacijo pobudnika, z MO niso prejeli ničesar.

Z nadaljnjimi poizvedbami pri državnem pravobranilstvu smo ugotovili, da je v enem primeru pravobranilstvo vložilo izvršilni predlog za deložacijo po sprejetju moratorija, v drugem primeru pa po tem, ko je bila deložacija preklicana za določen čas, po pozivu sodišča ni predlagalo ponovne odložitve, zato je sodišče razpisalo nov narok za deložacijo. V obeh obravnavanih primerih je bil torej za nadaljevanje deložacije kljub moratoriju razlog v nedoslednem delu državnega pravobranilstva.