Varuhova priporočila iz letnega poročila za leto 2018 večinoma niso bila uresničena.

To velja za priporočilo št. 82 (2018), naj MOP pripravi spremembe Stanovanjskega zakona in v njih jasno opredeli obveznost občin glede zagotovitve določenega števila bivalnih enot ter obvezne objave javnih razpisov za pridobitev najemniških neprofitnih stanovanj v določenem časovnem obdobju  V odzivnem poročilu vlade na poročilo varuha za leto 2018 je na 2.–51. strani izrecno zapisano, da MOP uresničitev zavrača zaradi nestrinjanja, pri čemer MOP navaja razloge za tako svoje početje: da v nekaterih občinah ni povpraševanja po neprofitnih stanovanjih, da bi predlagana sprememba občinam povzročila nepotrebne stroške, da so najemniki neprofitnih in tržnih stanovanj pri subvencioniranju najemnin izenačeni in da lahko v primeru, če občina več kakor eno leto ni objavila razpisa za neprofitno stanovanje, prosilci na trgu sami poiščejo stanovanje in uveljavijo subvencijo najemnine, pri tem pa niso vezani na območje stalnega prebivališča. Varuh ščiti pravice posameznika v odnosu do države, prosilec za stanovanje je v izrazito podrejenem položaju. Zato neupoštevanje našega priporočila zaradi  nestrinjanja MOP, ki se sklicuje na povzročaje dodatnih stroškov občinam in na možnosti urejanja zadev na trgu, varuh ocenjuje za nenavadno in groteskno. Poleg tega je trg na stanovanjskem področju popolnoma neurejen in deluje stihijsko, še opaža varuh.

Smiselno enaka so bila naša pretekla priporočila, in sicer: št. 105 (2013), št. 77 (2014), št. 62 (2015), št. 46 (2016) in št. 49 (2017).

Enako velja za priporočilo varuha št. 85 (2018) o nujno potrebni okrepitvi Stanovanjske inšpekcije in povečanju njene pristojnosti, ki tudi ni uresničeno, na kar smo prav tako opozarjali več let in zahtevali spremembe v skladu z našimi priporočili št. 80 (2014), št. 64 (2015), št. 48 (2016) in št. 51 (2017).

Delno uresničeno naj bi bilo po mnenju MOP priporočilo varuha št. 84 (2018) glede temeljite analize upravljanja večstanovanjskih stavb in potrebne spremembe zakonodaje na tem področju, predvsem pa zagotovitev stalnega nadzora nad delom upravnikov, enaka priporočila so bila podana v preteklih letih, in sicer: št. 79 (2014), št. 63 (2015), št. 47 (2016) in št. 50 (2017). Delno uresničitev MOP utemeljuje z usmerjenimi akcijami nadzora nad delom posameznih upravnikov. Manjkata temeljita analiza in sprememba predpisov glede upravljanja večstanovanjskih stav, ocenjuje varuh.

Iz preteklih let (2013–2017) ostajajo neuresničena še naslednja varuhova priporočila:

• št. 106 (2013), št. 76 (2014) glede subvencioniranja tržne najemnine, če prosilec izpolnjuje dohodkovna merila, a se ni prijavil na aktualni razpis za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem ,
• št. 81 (2014) glede odprave kršitev, ki izvirajo iz neenakega položaja vseh nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice (v denacionaliziranih stanovanjih in drugih družbenih stanovanjih,
• št. 108 (2013) glede prenehanja kršitev pravic najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih in sprejetja ukrepov za odpravo kršitev,
• št. 107 (2013) glede priprave enotne ureditve za vse uporabnike hišniških stanovanj.
  
  
  

2.24.3.1 Priporočila

Na podlagi obravnavanih zadev na področju stanovanjskih razmerij smo pripravili naslednja priporočila:

156. Ministrstvo za okolje in prostor naj v spremembah Stanovanjskega zakona določi obveznost občin, da zagotovijo določeno število bivalnih enot ustreznega bivanjskega standarda (glede na število prebivalcev) in da v določenih časovnih razmikih (npr. enkrat letno) objavijo razpis za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem.

157. Ministrstvo za okolje in prostor naj izvede analizo upravljanja večstanovanjskih stavb in glede na ugotovitve pripravi spremembe veljavne ureditve, predvsem pa naj zagotovi stalni nadzor nad delom upravnikov v večstanovanjskih stavbah.

158. Ministrstvo za okolje in prostor naj kadrovsko okrepi stanovanjsko inšpekcijo, v Stanovanjskem zakonu naj določi njene pristojnosti tako, da bo imela možnosti za ukrepanje pri upravljanju večstanovanjskih stavb in pri nadzoru nad izvajanjem predpisov s področja stanovanjskih razmerij ne glede na lastništvo stavb.

2.24.3.2 Analiza obravnavanih pobud – statistika

Pri obravnavi zadev, odprtih v letu 2019, smo ugotovili:

• utemeljenih zadev oziroma zadev z ugotovljenimi kršitvami organov oblasti je bilo 8 odstotkov,
• neutemeljenih zadev, kjer nismo ugotovili kršitev organov oblasti, je bilo 14 odstotkov,
• zadev, za obravnavo katerih varuh ni bil pristojen, je bilo 34 odstotkov,
• zadev, kjer je bilo ugotovljeno, da postopek pri pristojnih organih še poteka, je bilo 18 odstotkov,
• zadev, kjer pogoji za presojo utemeljenosti niso bili izpolnjeni, je bilo 10 odstotkov,
• zadev, ki jih pobudniki niso ustrezno dopolnili, je bilo 16 odstotkov.

V nadaljevanju so navedeni vsebinski sklopi, zaradi katerih so se posamezniki največkrat obračali na varuha, kakor izhaja iz opravljene analize.

2.24.3.3 Neprofitna najemna stanovanja

Tudi v letu 2019 je bilo največ pobud v zvezi s širšo problematiko neprofitnih najemnih stanovanj, vključno z možnostmi njihove zamenjave. Pobudniki so od varuha pričakovali pomoč pri pridobitvi neprofitnega najemnega stanovanja. Pogosto so nam pisali in se pritoževali glede neprimernih bivanjskih razmer v teh stanovanjih. Pobudnike smo usmerili na pristojne organe, pojasnili smo jim možnosti v zvezi z vzdrževanjem neprofitnih stanovanj in drugo. Opravili smo številne poizvedbe pri lokalnih skupnostih, v lasti katerih so bila stanovanja, zoper katere so se pritoževali pobudniki, vendar se je v večini primerov izkazalo, da so bile pobude varuhu neutemeljene.

Iz več pobud tudi v letu 2018 izhaja, da neprofitnih najemnih stanovanj in bivalnih enot v več slovenskih občinah primanjkuje, zato so bile v stiski pogosto tudi ranljivejše skupine prebivalstva, kot so invalidi, matere samohranilke, družine z otroki in drugi.

Primer:

Stanovanjska problematika najranljivejših skupin v Mestni občini Ljubljana se zaostruje

Varuh je obravnaval pobudo, pri kateri je ugotovil, da so čakalne dobe za dodelitev bivalnih enot upravičencem v Mestni občini Ljubljana večletne. Ocenjuje, da takšno stanje ni v skladu z 78. členom Ustave Republike Slovenije, po katerem mora država ustvarjati možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.

Na varuha se je obrnila pobudnica, ki je že v letu 2017 na Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (JSS MOL) podala vlogo za dodelitev bivalne enote. Dodelitev bivalne enote je v skladu s Stanovanjskim zakonom (SZ-1) ena izmed možnosti za začasno reševanje stanovanjskih potreb socialno ogroženih oseb. Bivalne enote se oddajajo v najem na podlagi seznama upravičencev do dodelitve take bivalne enote. Ko je zagotovljena bivalna enota, se ta po ponovni preveritvi upravičenosti do dodelitve odda v najem tistemu, katerega socialna problematika je najtežja, in je površina bivalne enote primerna glede na število družinskih članov.

V konkretnem primeru je bila pobudnica sprva uvrščena na seznam čakajočih upravičencev kot samska oseba, pozneje pa je vlogo dopolnila in zaprosila, naj se upošteva, da je njena družina dvočlanska, saj ima hčerko, ki sicer že več let živi v rejniški družini. JSS MOL je pridobil tudi mnenje centra za socialno delo, iz katerega izhaja, da je namestitev pobudničine hčerke v nadomestno družino začasni ukrep, ki bo trajal, dokler pobudnica ne ustvari vseh pogojev za hčerkin zdrav razvoj, kar pomeni tudi zagotovitev ustreznega stanovanja in samostojnega bivanja. Glede na vse navedeno je JSS MOL predmetno vlogo za dodelitev bivalne enote obravnaval prednostno. Ker pa so vse zmogljivosti zasedene, pobudnici bivalna enota še vedno ni bila dodeljena, s tem pa je tudi onemogočena vrnitev hčerke k njej.

JSS MOL je varuhu pojasnil, da je čakalna doba v skupini samskih oseb, ki so upravičene do dodelitve bivalne enote, kar štiri leta. Kot razlog dolgih čakalnih dob navajajo dejstvo, da na enoto čaka okoli 130 samskih oseb, ki so se znašle v izredni socialni in stanovanjski stiski. Tudi med dvočlanskimi družinami je na čakalnem seznamu okoli 40 oseb, predvsem žensk (gre zlasti za mamice z otrokom), ki so prav tako v socialni stiski. Tudi v tej skupini prosilcev je čakalna doba od oddaje vloge do dodelitve bivalne enote štiri leta.

Varuh na podlagi pridobljenih podatkov ugotavlja in na sistemski ravni opozarja na naraščajočo stanovanjsko problematiko socialno najšibkejših skupin v Mestni občini Ljubljana in na nedopustno dolge čakalne dobe za dodelitev bivalnih enot najranljivejšim prosilcem. Stanje je podobno zaskrbljujoče tudi v številnih drugih občinah v Republiki Sloveniji. Ob tem varuh opozarja tudi, da že več let čakamo na nujno prenovo stanovanjske zakonodaje in hkrati pričakuje, da bo ta vsebovala ustrezne rešitve, ki bodo prispevale k čimprejšnjemu izboljšanju stanja na obravnavanem področju.

Pobudo štejemo za utemeljeno, saj ocenjujemo, da opisano stanje ni v skladu z 78. členom Ustave Republike Slovenije, po katerem mora država ustvarjati možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje (20.1-3/2019).

Priporočilo št. 156: Ministrstvo za okolje in prostor naj v spremembah Stanovanjskega zakona določi obveznost občin, da zagotovijo določeno število bivalnih enot ustreznega bivanjskega standarda (glede na število prebivalcev) in da v določenih časovnih razmikih (npr. enkrat letno) objavijo razpis za dodelitev neprofitnih stanovanj v najem.

2.24.3.4 Zasebni sektor in medsosedski spori

Na drugem mestu po številu pobud je tudi letos področje, ki smo ga poimenovali »zasebni sektor in medsosedski odnosi«. Gre za pobude, za obravnavo katerih varuh ni pristojen. Pobudniki so opisovali predvsem spore s sosedi, težavno sobivanje v večstanovanjskih stavbah, nespoštovanje pravil hišnega reda stanovalcev zlasti glede povzročanja hrupa in tudi najrazličnejše nepravilnosti na strani zasebnih najemodajalcev (oddajanje v najem brez najemne pogodbe in drugo).

2.24.3.5 Upravljanje večstanovanjskih stavb

V letu 2019 je bilo v primerjavi s predhodnim letom nekoliko več pobud, ki se nanašajo na delo upravnikov večstanovanjskih stavb. Pobudniki niso več toliko kot prejšnja leta navajali nepreglednega dela upravnikov, temveč v večjem delu nepravilnosti pri obračunavanju obratovalnih stroškov, predvsem stroškov vzdrževalnih del. Občasno so pobudniki zatrjevali neodgovarjanje nekaterih upravnikov na njihove dopise in pozive za pojasnila.

Priporočilo št. 157: Ministrstvo za okolje in prostor naj izvede analizo upravljanja večstanovanjskih stavb in glede na ugotovitve pripravi spremembe veljavne ureditve, predvsem pa naj zagotovi stalni nadzor nad delom upravnikov v večstanovanjskih stavbah.

2.24.3.6 Prekinitve najemnih razmerij in deložacije

Tako kot že lani je bilo tudi v letu 2019 manj pobud, v katerih so se pobudniki pritoževali nad prekinitvami najemnih pogodb in deložacijami. Teh je bilo v tem letu v primerjavi s preteklim letom manj za slabih 8 odstotkov. Ugotavljamo, da na splošno zgodbe iz teh pobud niso bile več tako »tragične« kakor prejšnja leta in da so se na večinoma dobro končale. Iz tega lahko sklepamo, da so tudi na tem področju najhujše posledice gospodarske krize vsaj v večjem delu mimo. Ne glede na navedeno pa varuh vse pristojne organe oblasti spodbuja, da v primerih, ko pride do morebitne deložacije, ravnajo skrajno previdno, da iščejo rešitve za deložirane družine in da spoštujejo njihovo dostojanstvo.

2.24.3.7 Drugo

V tem sklopu omenjamo pobude, ki so bile povezane s službenimi stanovanji in nesprejemanjem okoliščin, da je treba ob prenehanju delovnega razmerja in upokojitvi takšna stanovanja izprazniti, saj gre za stanovanja, ki so namenjena oddaji zaradi službenih potreb.

Obravnavali smo tudi vsebine v zvezi s postopki stanovanjske inšpekcije.

Priporočilo št. 158: Ministrstvo za okolje in prostor naj kadrovsko okrepi stanovanjsko inšpekcijo, v Stanovanjskem zakonu naj določi njene pristojnosti tako, da bo imela možnosti za ukrepanje pri upravljanju večstanovanjskih stavb in pri nadzoru nad izvajanjem predpisov s področja stanovanjskih razmerij ne glede na lastništvo stavb.

Posebej poudarjamo težave zaradi ne dovolj natančnih besedil javnih razpisov in obrazcev za prijavo na razpise Stanovanjskega sklada RS (SSRS). Varuh je v konkretni zadevi št. 20.1-15/2019 ugotovil, da besedila obravnavanega razpisa SSRS ni mogoče označiti za tako zelo jasno, nedvoumno, določno in opredeljeno, če je (kot izhaja iz pojasnil SSRS) za njegovo pravilno razumevanje treba upoštevati pojasnilo, ki v razpisnem besedilu nikjer ni omenjeno, in sicer da bi lahko pobudnik svojega otroka in novo partnerico štel za družino le v primeru, če bi mu bil otrok zaupan v varstvo in vzgojo.

Varuh je zato SSRS podal mnenje, da mora zlasti zagotoviti, da bodo njegovi javni razpisi in tudi obrazci za prijavo na razpise napisani dovolj natančno in določno, da bo lahko SSRS na tej podlagi pridobil vse podatke, ki jih potrebuje za obravnavo prijav in izbiro najemnikov, predvsem pa, da glede razpisa oziroma razpisnih pogojev prijavitelji ne bodo imeli kakršnih koli dvomov, dilem ali nejasnosti.

Primer:

Vgradnja dvigal v večstanovanjskih stavbah

Po veljavnem Stanovanjskem zakonu (SZ-1) je treba za vgradnjo dvigal v večstanovanjski stavbi pridobiti soglasje vseh (100 odstotkov) etažnih lastnikov, če je za ta poseg treba pridobiti gradbeno dovoljenje, v primerih, ko gradbenega dovoljenja ni treba pridobiti (takšni primeri so zelo redki), pa vsaj soglasje več kakor treh četrtin (75 odstotkov) etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Varuh je bil tako na podlagi pobud kot tudi prek medijev seznanjen, da je potrebno soglasje za vgradnjo dvigala v večstanovanjskih stavbah iz različnih razlogov izredno težko dobiti, kar pa za številne starejše ali gibalno ovirane osebe in tudi mlade družine pomeni veliko težavo.

Varuh lahko na podlagi drugega odstavka 9. člena Zakona o varuhu človekovih pravic (ZVarCP) obravnava tudi širša vprašanja, ki so pomembna za varstvo človekovih pravic in temeljnih svoboščin ter pravno varnost državljanov v Republiki Sloveniji. Na tej podlagi je varuh obravnaval tudi primernost stanovanj v večstanovanjskih stavbah za starejše, zlasti v zvezi z možnostmi vgradnje dvigal v povezavi s potrebnim deležem soglasij etažnih lastnikov.

Varuh je seznanjen, da MOP že dalj časa pripravlja spremembe in dopolnitve SZ-1, vendar javne obravnave osnutka novega predpisa še ni bilo. Zato smo MOP zaprosili za pojasnila, v kateri fazi je priprava novega stanovanjskega zakona in kakšne so predvidene rešitve na področju potrebnega deleža soglasij etažnih lastnikov za vgradnjo dvigal.

MOP je pojasnil, da bo pripravo sprememb stanovanjske zakonodaje nadaljeval šele po pripravi sprememb t. i. »prostorskega trojčka« oziroma prostorske zakonodaje. Po pojasnilih MOP bodo spremembe ureditve glede deležev soglasij za vgradnjo dvigal in drugi ustrezni ukrepi za spodbujanje vgradnje dvigal v večstanovanjskih stavbah uvedeni v sklopu priprave novega stanovanjskega zakona.

Varuh je glede navedenega do MOP kritičen, ker kakor je bilo že navedeno, se spremembe stanovanjske zakonodaje pripravljajo že dolgo in se časovno še vedno odmika v prihodnost. 

Varuh je bil na okrogli mizi o bivanjskih pogojih starejših, ki jo je junija 2019 organiziral Sindikat upokojencev Slovenije, seznanjen s pobudo Državnega sveta za spremembo SZ-1. Komisija za lokalno samoupravo in regionalni razvoj Državnega sveta in interesna skupina lokalnih interesov v Državnem svetu sta aprila letos pripravili in vložili pobudo za sprejetje predloga zakona o dopolnitvah SZ-1 po skrajšanem postopku. Predlagatelji se sklicujejo na pravico do univerzalne dostopnosti stanovanj v večnadstropnih zgradbah. Predlagajo, da bi za sprejetje odločitev glede gradbenih del in izboljšav, ki pomenijo odpravo arhitektonskih ovir, ne glede na to, ali je zanje treba pridobiti gradbeno dovoljenje ali ne, zadoščalo soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Po napovedih naj bi Državni zbor ta predlog obravnaval že septembra 2019.

Varuh se zaveda, da gre za delno rešitev, ki se nanaša le to konkretno problematiko, spremeniti pa bi bilo treba celotni SZ-1. Kljub temu varuh pobudo Državnega sveta podpira, saj meni, da prinaša hitrejšo rešitev za številne ljudi, ki so v hudi stiski, kako zaradi svoje gibalne oviranosti oziroma podobnih okoliščin opravljati svoje vsakodnevne dejavnosti. Po pripovedovanju pobudnikov so številni posamezniki »ujeti« v svojih stanovanjih in lahko tudi najnujnejše zadeve, kot je obisk zdravnika, opravijo le s pomočjo drugih oseb, ki jih fizično nesejo več nadstropij. Vgradnja dvigala bi tem ljudem omogočila dostojnejše življenje, verjetno bi se zmanjšal tudi pritisk na domove za starejše. Iz navedenih razlogov, kakor že omenjeno, varuh pobudo Državnega sveta podpira, kljub temu pa od MOP pričakuje, da v doglednem času pripravi sistemske rešitve na širšem področju stanovanjskih zadev, ki bodo ustrezno uredile tudi obravnavano problematiko (20.1-8/2019).